سرقفلی

سرقفلی، از مسائل مستحدثه فقهی، وَجهی افزون بر اجاره‌بها، که مستاجر به مالک یا مستاجر قبلی، در مقابل آزادسازی ملک می‌دهد. همچنین پولی که مستاجر به‌خاطر کسب شهرت برای ملک، از مالک می‌گیرد نیز سرقفلی دانسته شده. علیرضا باریکلو، حقوقدان و استاد دانشگاه تهران، معتقد است سرقفلی از دیدگاه فقه، حقی است که در مقابل منافعی چون محدودشدن اختیارات موجر در اجاره باید داده شود.

فقیهان شیعه در برخی موارد معتقد به حرمت مبلغ سرقفلی و در برخی دیگر گرفتن این وجه را جایز قلمداد کرده‌اند. بسیاری از فقیهان، گرفتن سرقفلی از مالک، به معنای حق کسب و پیشه، که ناشی از کسب شهرتِ مستاجر است را نامشروع می‌دانند. آنها گرفتن سرقفلی از مستاجر در ابتدای اجاره و یا سرقفلی مستاجر از مالک در قبال بخشش باقی زمان اجاره را با برخی عقود اسلامی منطبق دانسته‌اند.

اهمیت این مسئله از این رو است که اجاره ملک مطابق عقدنامه، در برخی شرایط، سبب خسارت‌ یا بهره‌نبردن از ارزش واقعی برای یکی از طرفین می‌شود؛ گرفتن سرقفلی، راهی برای جبران این زیان‌ها دانسته شده است. برخی فقیهان شرایطی را برای صحت معامله سرقفلی ذکر کرده‌اند: به باور مکارم شیرازی معامله سرقفلی در صورت وجود سه شرط صحیح است: ۱.مقدار سرقفلی باید معلوم باشد. ۲.طرفین به این معامله رضایت داشته باشند. ۳.طرفین بالغ و رشید باشند.

فقیهان سرقفلی را قابل انتقال به ورثه و قابل خرید و فروش می‌دانند. به نظر امام خمینی میزان مبلغ سرقفلی توافقی بوده و محدود به مبلغ خاصی نیست.

معرفی و اهمیت

سرقفلی پولی که مستاجر به مالک، در قبال بازکردن قفلِ ملک، یا مستاجر قبلی در قبال انصراف از ادعای اجاره می‌دهد. برخی محققان حقی که تاجر یا صنعتگر یا مستاجر ملک در نتیجه جلب مشتری و فعالیت خود در محل کارش به دست آورده را نیز همان سرقفلی می‌نامند. برخی دیگر با عنوان این حق به‌نام «حق کسب و پیشه»، میان این دو تفاوت قائلند.

از جمله ویژگی‌هایی که در فرق میان سرقفلی و حق کسب و پیشه گفته شده می‌توان به امور زیر اشاره کرد:

• سرقفلی معمولا به مالک یا مستاجر قبلی پرداخت می‌شود؛ ولی حق کسب و پیشه به مستاجر فعلی.
• منشأ ایجاد سرقفلی عقد است و منشا ایجاد حق کسب و پیشه قانون و سابقه رابطه استیجاری مانند حُسن شهرت.
• حق کسب و پیشه قانونا زمانی ثابت است که ۱.محل کسب تجاری باشد، ۲.قرارداد اجاره باشد و ۳.مستاجر در آنجا به شهرت رسیده باشد.

اهمیت مسئله سرقفلی در آن دانسته شده که برای مستاجر حق اولویت برای تمدید اجاره ایجاد می‌شود. همچنین اگر مستاجری با فعالیت مشتری مدارانه یا صرف هزینه‌، موجب شهرت ملکی شود و مالک بعد از پیشرفتِ محل، او را بیرون کند، موجب ضرر به مستاجر است و از طرف دیگر جلب رضایت مستاجر و حکم به بقای او تا جلب رضایتش، منجر به تصرف غاصبانه او و الزام مالک به عملی خارج از قرار داد است. به گفته محققان، مسئله سرقفلی، یکی از مسائل مستحدثه فقهی است. سرقفلی را از اموال غیرمعنوی و غیرمادی دانسته‌اند؛ چرا که مالی دارای ارزش اقتصادی است که به حواس پنجگانه درک نمی‌شود و قوه فکر در ایجاد آن موثر نبوده است.

تاریخچه سرقفلی در قانون کشور ایران

به باور پژوهشگران واژه سرقفلی در قانون کشور ایران، اولین بار در قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ش استفاده شد و قبل از آن حکم سرقفلی با قانون حق کسب و پیشه مصوب ۱۳۵۶ش مقایسه می‌شد. در ماده ۶ قانون ۱۳۷۶ش به صاحبان ملک تجاری اجازه گرفتن سرقفلی علاوه بر اجاره‌بها داده شده است.

سرقفلی در فقه شیعه

فقیهان شیعه، با توجه به وجود شیوه‌های مختلف در رابطه موجر و مستاجر، مشروعیت سرقفلی را در برخی جهات مورد بررسی قرار داده‌اند. نظرات فقهی در برخی از این موارد چنین است:

سرقفلی مشروع: گرفتن سرقفلی از مستاجر در آغاز یا در طول مدت اجاره

حسین حلی، فقیه قرن ۱۴ هجری، در کتاب بحوث فقیهی به احکام برخی معاملات جدید از جمله سرقفلی اشاره کرده است. حلی دریافت سرقفلی توسط مالک در ابتدای اجاره را با توجه به رواج و شیوع این عمل در عرف بازار، به‌طور کلی جایز دانسته است. همچنین ناصر مکارم شیرازی معتقد است مالک حق گرفتن مبلغ سرقفلی در ازای اولویت مستاجر بر اجاره در پایان مدت را دارد. او میگوید در این صورت مستاجر نیز می‌تواند تخلیه نکند. جواد تبریزی سرقفلی را در حالتی جایز می‌داند که صاحب ملک به دلایلی نتواند اجاره را بالا ببرد و یا مستاجر را بیرون کند.

سرقفلی مستاجر از مستاجر بعدی برای صرفنظر از باقی مدت

فقیهانی چون امام خمینی و محمدعلی علوی گرگانی این نحوه سرقفلی را اجازه داده‌اند. حلی علت جواز را از باب جعاله، صلح یا هبه گفته است؛ به این صورت که مستاجر جدید مبلغی را به عنوان یکی از این عقود به قبلی می‌دهد تا در اجاره ملک با او رقابت نکند یا خود را ذی‌حق نداند. حسین نوری همدانی معتقد است در استنباط حکم سرقفلی روایتی وجود ندارد؛ مگر یک روایت از محمد بن مسلم در مورد «پرداخت رشوه برای اعمال مباح» که شامل این حالت از سرقفلی است. نوری همدانی این روایت را از حیث سند و دلالت صحیح می‌داند.

سرقفلی نامشروع: سرقفلی از مالک بعنوان جلب مشتری و کسب شهرت؛ قانون «حق کسب و پیشه»

بسیاری از فقیهان چون علی سیستانی و یدالله دوزدوزانی معتقدند مستاجر بعد از اتمام مهلت اجاره (هرچند موجب رواج مغازه شده باشد) حق گرفتن مبلغ اضافی به عنوان سرقفلی ندارد و در صورت عدم تمدید اجاره و نارضایتی مالک باید محل را تخلیه کند. به باور حسین حلی علت این حکم این است که مالک مسلط بر مال خویش است و گرفتن سرقفلی از مالک با سلطنت مالک بر ملکش منافات دارد.

به گفته علیرضا باریکلو، حقوقدان و استاد دانشگاه تهران، در قانون سرقفلی برای توجیه و فرار از نامشروعی حق کسب و پیشه دو اقدام در قانون سرقفلی سال ۱۳۷۶ش انجام شده است: ۱.در این قانون دیگر نامی از حق کسب و پیشه برده نشده و تمام موارد با عنوان سرقفلی یاد شده است. ۲.برای رعایت حقوق موجر، مبلغ سرقفلی در ابتدای اجاره مشروع شده تا جبران ضرر ناشی از عدم تخلیه مستاجر در پایان اجاره باشد.

شرایط و احکام خاص سرقفلی

صاحب‌نظران برای مشروعیت سرقفلی رعایت شروط زیر را لازم دانسته‌اند:

1. توافق و رضایت طرفین.
2. طولانی بودن زمان قرارداد اجاره.
3. معلوم‌بودن مقدار سرقفلی هنگام عقد قرارداد.
4. بالغ و رشید بودن طرفین.
5. وجود عِوَض. بر این اساس علیرضا باریکلو معتقد است مواردی که در قانون سرقفلی مشروع دانسته شده و عوضی وجود ندارد، نزد فقیهان نامشروع است؛ چرا که باید در قبال گرفتن سرقفلی، اختیارات موجر در تخلیه و افزایش اجاره محدود شود.

برخی احکام خاص سرقفلی

به باور پژوهشگران حق سرقفلی از جمله حقوق مالکیت غیرمادی است که قانونگذارانِ جهان را مجبور به پذیرش و وضع قوانین در خصوصش کرده است. برخی از احکامی که توسط فقیهان در این خصوص گفته‌شده چنین است:

• حق سرقفلی قابل خرید و فروش است.
• حق سرقفلی را قابل انتقال قهری به ورثه دانسته‌اند.
• میزان مبلغ سرقفلی توافقی بوده و محدود به مبلغ خاصی نیست.