سرقفلی
سرقفلی، از مسائل مستحدثه فقهی، وَجهی افزون بر اجارهبها، که در مقابل برخی امتیازات غیرمادی (مانند محدودشدن اختیارات موجر در اجاره) به مالک یا مستأجر قبلی پرداخت میشود. فقیهان شیعه در برخی موارد گرفتن مبلغ سرقفلی را حرام و در برخی موارد دیگر حلال میدانند. بسیاری از فقیهان، گرفتن سرقفلی با عنوان «حق کسب و پیشه» را نامشروع میدانند. آنها گرفتن سرقفلی از مستأجر در ابتدای اجاره و یا سرقفلی مستأجر از مالک در قبال بخشش باقی زمان اجاره را با برخی عقود اسلامی منطبق و قابل اصلاح دانستهاند.
اهمیت این مسئله از آن جهت است که اجاره ملک بر اساس مفاد عقدنامه، در برخی شرایط، موجب ورود خسارت یا محرومماندن یکی از طرفین از ارزش واقعی ملک میشود و دریافت سرقفلی راهکاری برای جبران این زیانها به شمار میآید. برخی فقیهان شرایطی را برای صحت معامله سرقفلی ذکر کردهاند: از جمله معلومبودن مقدار سرقفلی، رضایت طرفین معامله، و بالغ و رشیدبودن طرفین معامله.
فقیهان سرقفلی را قابل انتقال به ورثه و قابل خرید و فروش میدانند. میزان مبلغ سرقفلی توافقی است و به مبلغ خاصی محدود نمیشود.
معرفی و اهمیت
سرقفلی پولی است که هر یک از مستأجر و مالک از دیگرى یا از شخصى سوم در ازای منافع معنوی ملک میگیرند.[۱] این مبلغ غیر از اجارهبها و یا مبلغ رهن است.[۲] برخی محققان «حق کسب و پیشه» را یکی از انواع سرقفلی بهشمار آوردهاند و آن حقی است که تاجر یا صنعتگر یا مستأجر ملک در نتیجه جلب مشتری و فعالیت خود در محل کارش به دست آورده و موجب ترقی قیمت ملک شده است.[۳] در مقابل برخی دیگر معتقدند، سرقفلی با حق کسب و پیشه تفاوت دارد.[۴]
از تفاوتهای میان سرقفلی و حق کسب و پیشه به امور زیر اشاره شده است:
- سرقفلی معمولاً به مالک یا مستأجر قبلی پرداخت میشود؛ ولی حق کسب و پیشه به مستأجر فعلی.[۵]
- منشأ ایجاد سرقفلی عقد است و منشا ایجاد حق کسب و پیشه قانون و سابقه رابطه استیجاری مانند حُسن شهرت.[۶]
- حق کسب و پیشه قانوناً زمانی ثابت است که ۱. محل کسب تجاری باشد، ۲. قرارداد اجاره باشد و ۳. مستأجر در آنجا به شهرت رسیده باشد.[۷]
اهمیت مسئله سرقفلی در آن دانسته شده که برای مستأجر حق اولویت برای تمدید اجاره ایجاد میشود.[۸] همچنین اگر مستأجری با فعالیت مشتریمدارانه یا صرف هزینه، موجب شهرت ملکی شود و مالک بعد از پیشرفتِ محل، او را بیرون کند، موجب ضرر به مستأجر است و از طرف دیگر جلب رضایت مستأجر و حکم به بقای او تا جلب رضایتش، منجر به تصرف غاصبانه او و الزام مالک به عملی خارج از قرارداد است.[۹] سرقفلی را یکی از مسائل مستحدثه فقهی[۱۰] و از اموال غیرمعنوی و غیرمادی دانستهاند؛ چون با اینکه ارزش اقتصادی دارد، ولی به حواس پنجگانه درک نمیشود و قوه فکر در ایجاد آن موثر نبوده است.[۱۱]
تاریخچه سرقفلی در قانون کشور ایران
به باور پژوهشگران واژه سرقفلی در قانون کشور ایران، اولینبار در قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ش استفاده شد و قبل از آن حکم سرقفلی با قانون حق کسب و پیشه مصوب ۱۳۵۶ش مقایسه میشد. در ماده ۶ قانون ۱۳۷۶ش به صاحبان ملک تجاری اجازه گرفتن سرقفلی علاوه بر اجارهبها داده شده است.[۱۲] در قانون سرقفلی مصوب ۱۳۷۶ش، عنوان «حق کسب و پیشه» حذف شده و این حق تحت عنوان «سرقفلی» در چارچوب برخی عقود، رسمیت یافت.[۱۳]
سرقفلی در فقه شیعه
فقیهان شیعه، با توجه به وجود شیوههای مختلف در رابطه موجر و مستأجر، مشروعیت سرقفلی را در برخی جهات مورد بررسی قرار دادهاند.[۱۴] نظرات فقهی در برخی از این موارد چنین است:
سرقفلی مشروع: گرفتن سرقفلی از مستأجر در آغاز یا در طول مدت اجاره
برخی فقیهان شیعه گرفتن سرقفلی از مستأجر در آغاز یا در طول مدت اجاره را اجازه دادهاند.[۱۵] حسین حلی، فقیه قرن ۱۴ هجری، در کتاب بحوث فقهیه دریافت سرقفلی توسط مالک در ابتدای اجاره را جایز دانسته است.[۱۶] ناصر مکارم شیرازی معتقد است مالک میتواند در ازای اینکه مستأجر بعد از پایان مدت اجاره حق اولویت داشته باشد، مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کند؛ به نظر وی، در چنین حالتی مستأجر حتی در صورت پیشنهاد اجارهبهای کمتر نسبت به دیگران، از اولویت در اجاره برخوردار میشود.[۱۷] جواد تبریزی سرقفلی را در حالتی جایز میداند که صاحب ملک به دلایلی نتواند اجاره را بالا ببرد و یا مستأجر را بیرون کند.[۱۸]
سرقفلی مستأجر از مستأجر بعدی برای صرفنظر از باقی مدت
فقیهانی چون امام خمینی و محمدعلی علوی گرگانی سرقفلی مستأجر از مستأجر بعدی برای صرفنظر از باقی مدت را اجازه دادهاند.[۱۹] حسین حلی جایزبودن سرقفلی در این حالت را به این دلیل میداند که میتوان آن را بر عقد جعاله، صلح یا هبه تطبیق کرد؛ به این صورت که مستأجر جدید مبلغی را بهعنوان یکی از این عقود به مستأجر قبلی بدهد تا در اجاره ملک با او رقابت نکند یا خود را ذیحق نداند.[۲۰] حسین نوری همدانی معتقد است در استنباط حکم سرقفلی روایتی وجود ندارد؛ مگر یک روایت از محمد بن مسلم در مورد «پرداخت رشوه برای اعمال مباح» که شامل این حالت از سرقفلی میشود. نوری همدانی این روایت را از حیث سند و دلالت صحیح میداند.[۲۱]
سرقفلی نامشروع: سرقفلی از مالک بهعنوان جلب مشتری و کسب شهرت
عدهای از فقیهان شیعه با نامشروعخواندن حق کسب و پیشه، معتقدند مستأجر بعد از اتمام مهلت اجاره (هرچند موجب رواج مغازه شده باشد) حق ندارد مبلغ اضافی به عنوان سرقفلی بگیرد و در صورت عدم تمدید اجاره و نارضایتی مالک باید محل را تخلیه کند.[۲۲] به باور حسین حلی علت این حکم این است که مالک بر مال خویش مسلط است و گرفتن سرقفلی از مالک با سلطنت مالک بر ملکش منافات دارد.[۲۳]
شرایط و احکام خاص سرقفلی
صاحبنظران برای مشروعیت سرقفلی رعایت شروط زیر را لازم دانستهاند:
- توافق و رضایت طرفین.[۲۴]
- طولانیبودن زمان قرارداد اجاره.[۲۵]
- معلومبودن مقدار سرقفلی هنگام عقد قرارداد.[۲۶]
- بالغ و رشیدبودن طرفین.[۲۷]
- وجود عِوَض.[۲۸] برایناساس باید در قبال گرفتن حق سرقفلی، اختیارات موجر در تخلیه و افزایش اجاره محدود شود.[۲۹]
برخی احکام خاص سرقفلی
به باور پژوهشگران حق سرقفلی از جمله حقوق مالکیت غیرمادی است که قانونگذارانِ جهان را مجبور به پذیرش و وضع قوانین در خصوصش کرده است.[۳۰] برخی از احکامی که توسط فقیهان در این خصوص گفتهشده چنین است:
- قابل خریدوفروش است.[۳۱]
- به ورثه منتقل میشود.[۳۲]
- میزان مبلغ آن توافقی بوده و به مبلغ خاصی محدود نیست.[۳۳]
پانویس
- ↑ فرهنگ فارسی فقه، ۱۳۸۷ش، ج۴، ص۴۴۰؛ علینوری، کلیات فقه اسلامی، ۱۳۸۳ش، ص۱۷۰؛ کشاورز، بررسی تحلیلی قانون جدید روابط موجر و مستاجر، ۱۳۸۴ش، ص۱۱۷؛ طاهری سرتشنیزی، «گذری بر مالکیت اموال غیرمادی غیرفکری در حقوق ایران»، ص۱۶۷.
- ↑ علینوری، کلیات فقه اسلامی، ۱۳۸۳ش، ص۱۷۰؛ کشاورز، بررسی تحلیلی قانون جدید روابط موجر و مستاجر، ۱۳۸۴ش، ص۱۱۷.
- ↑ کشاورز، بررسی تحلیلی قانون جدید روابط موجر و مستاجر، ۱۳۸۴ش، ص۱۱۷؛ بیگدلی، «نقدی بر سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶»، ص۵۶-۵۷؛ شیری، «سرقفلی تحلیل ماهیت و احکام آن در فقه امامیه و نظام حقوقی ایران»، ص۱۰۴؛ نگاه کنید به: حلی، بحوث فقهیه، موسسه المنار، ص۱۴۷؛ ملکزاده، «سرقفلی حق کسب و پیشه با رویکردی به دیدگاه امام خمینی(س)»، ص۱۴۱-۱۴۲.
- ↑ جعفری لنگرودی، مبسوط در ترمینولوژی حقوق، گنج دانش، ج۳، ص۱۷۰۷؛ بیگدلی، «نقدی بر سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶»، ص۵۶-۵۷؛ شیری، «سرقفلی تحلیل ماهیت و احکام آن در فقه امامیه و نظام حقوقی ایران»، ص۱۰۷-۱۰۹.
- ↑ عبدیپورفرد، «رویکردی تحلیلی به ماهیت حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی»، ص۱۰۶-۱۱۱.
- ↑ عبدیپورفرد، «رویکردی تحلیلی به ماهیت حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی»، ص۱۰۶-۱۱۱.
- ↑ عباسی داکانی، «بررسی و مقایسه حق سرقفلی با حق کسب یا پیشه یا تجارت»، ص۸۶.
- ↑ مکارم شیرازی، «حدود اختیارات مالک در سرقفلی»، وبسایت رسمی دفتر آیتالله مکارم شیرازی.
- ↑ بجنوردی، «سرقفلی»، ص۳۴؛ مطهری، مقدمهای بر اقتصاد تطبیقی، ۱۴۰۱ش، ص۱۱۸-۱۱۹.
- ↑ بجنوردی، «سرقفلی»، ص۳۳؛ شیری، «سرقفلی تحلیل ماهیت و احکام آن در فقه امامیه و نظام حقوقی ایران»، ص۱۰۷؛
- ↑ طاهری سرتشنیزی، «گذری بر مالکیت اموال غیرمادی غیرفکری در حقوق ایران»، ص۱۶۰.
- ↑ حشمتی، «ﺑﺮرﺳﯽ ﻣﻔﻬﻮم ﺳﺮﻗﻔﻠﯽ در ﻓﻘﻪ اﻣﺎﻣﯿﻪ، ﺣﻘﻮق ﻣﻮﺿﻮﻋﻪ و ﻋﺮف ﺗﺠﺎری»، ص۳۵؛ رستمی، افسری، «بررسی تطبیقی ماهیّت و حکم سرقفلی در قانون مدنی ایران و فقه اهل سنّت»، ص۲۰۷.
- ↑ «قانون روابط موجر و مستاجر»، سایت مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی؛ ساعی، «سرقفلی و مقایسه آن در قوانین جدید و قدیم».
- ↑ نگاه کنید به: شیری، «سرقفلی تحلیل ماهیت و احکام آن در فقه امامیه و نظام حقوقی ایران»، ص۱۰۵-۱۰۷؛ بجنوردی، «سرقفلی»، ص۳۳.
- ↑ تبریزی، توضیح المسائل، ۱۳۸۲ش، ص۴۴۱؛ مکارم شیرازی، «حدود اختیارات مالک در سرقفلی»، سایت دفتر آیتالله مکارم شیرازی؛ حلی، بحوث فقهیه، موسسه المنار، ص۱۵۱-۱۵۴.
- ↑ حلی، بحوث فقهیه، موسسه المنار، ص۱۵۱-۱۵۴.
- ↑ مکارم شیرازی، «حدود اختیارات مالک در سرقفلی»، سایت دفتر آیتالله مکارم شیرازی.
- ↑ تبریزی، توضیح المسائل، ۱۳۸۲ش، ص۴۴۱.
- ↑ خمینی، توضیح المسائل، ۱۳۷۸ش، ص۴۲۹؛ علوی گرگانی، توضیح المسائل، ۱۳۸۷ش، ص۴۹۰.
- ↑ حلی، بحوث فقهیه، موسسه المنار، ص۱۵۰-۱۵۱.
- ↑ نوری همدانی، «سرقفلی»، ص۵۵-۵۷.
- ↑ دوزدوزانی، رساله توضیح المسائل، ۱۳۹۴ش، ص۵۳۲؛ خمینی، رساله توضیح المسائل، ۱۳۷۸ش، ص۴۲۸؛ سیستانی، «سرقفلی»، سایت رسمی دفتر سیستانی؛ وحید خراسانی، رساله توضیح المسائل، ۱۳۹۱ش، ص۵۶۹؛ علوی گرگانی، توضیح المسائل، ۱۳۸۷ش، ص۴۹۰؛ مکارم شیرازی، «حکم مطالبهی حق کسب و پیشه»، سایت دفتر آیتالله مکارم شیرازی.
- ↑ حلی، بحوث فقهیه، موسسه المنار، ص۱۵۰-۱۵۱.
- ↑ باریکلو، «تحلیل فقهی حقوقی سرقفلی در قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ش»، ص۱۹۹-۲۰۲؛ مکارم شیرازی، «سرقفلی چه شرایطی دارد؟»، سایت دفتر مرجع عالیقدر حضرت آیتالله العظمی مکارم شیرازی.
- ↑ خمینی، تحریرالوسیله، ۱۳۷۹ش، ص۹۸۲؛ باریکلو، «تحلیل فقهی حقوقی سرقفلی در قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ش»، ص۱۹۹-۲۰۲.
- ↑ مکارم شیرازی، «سرقفلی چه شرایطی دارد؟»، سایت دفتر مرجع عالیقدر حضرت آیتالله العظمی مکارم شیرازی.
- ↑ مکارم شیرازی، «سرقفلی چه شرایطی دارد؟»، سایت دفتر مرجع عالیقدر حضرت آیتالله العظمی مکارم شیرازی.
- ↑ باریکلو، «تحلیل فقهی حقوقی سرقفلی در قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ش»، ص۱۹۹-۲۰۲.
- ↑ باریکلو، «تحلیل فقهی حقوقی سرقفلی در قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ش»، ص۲۰۷-۲۰۸.
- ↑ سیفیزیناب، «سرقفلی در حقوق ایران»، ص۱۹۷-۱۹۸.
- ↑ سعدی، «درس خارج فقه استاد استاد حسینعلی سعدی»، سایت مدرسه فقاهت.
- ↑ عبدیپورفرد، «رویکردی تحلیلی به ماهیت حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی»، ص۱۰۱.
- ↑ خمینی، رساله توضیح المسائل، ۱۳۷۸ش، ص۴۲۹.
منابع
- باریکلو، علیرضا، «تحلیل فقهی حقوقی سرقفلی در قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ش»، دوفصلنامه فقه و مبانی حقوق اسلامی، دوره ۴۹، شماره ۲، ۱۳۹۵ش.
- بیگدلی، «نقدی بر سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶»، فصلنامه پژوهشی دانشگاه امام صادق(ع)، شماره ۱۳ و ۱۴، ۱۳۸۰ش.
- جعفری لنگرودی، محمدجعفر، مبسوط در ترمینولوژی حقوق، تهران، گنج دانش، ۱۳۸۸ش.
- جمعی از محققان، فرهنگ فارسی فقه، انتشارات موسسه دائرة المعارف فقه اسلامی، ۱۳۸۷ش.
- حشمتی، امین، «ﺑﺮرﺳﯽ ﻣﻔﻬﻮم ﺳﺮﻗﻔﻠﯽ در ﻓﻘﻪ اﻣﺎﻣﯿﻪ، ﺣﻘﻮق ﻣﻮﺿﻮﻋﻪ و ﻋﺮف ﺗﺠﺎری»، فصلنامه مطالعات علوم سیاسی، دوره ۲، شماره ۴/۱، زمستان ۱۳۹۵ش.
- حلی، حسین، بحوث فقیه، بیجا، موسسه المنار، بیتا.
- خمینی، روحالله، رساله توضیح المسائل، قم، روح، ۱۳۷۸ش.
- خمینی، روحالله، تحریر الوسیله، تهران، موسسه نشر آثار امام خمینی، ۱۳۷۹ش.
- دوزدوزانی، یدالله، رساله توضیح المسائل، تهران، همراز قلم، ۱۳۹۴ش.
- رستمی، سهیلا، افسری، سالم، «بررسی تطبیقی ماهیّت و حکم سرقفلی در قانون مدنی ایران و فقه اهل سنّت»، فصلنامه مطالعات حقوق عمومی، دوره ۱۴، شماره ۲۹، ۱۴۰۱ش.
- ساعی، سید محمدهادی، «سرقفلی و مقایسه آن در قوانین جدید و قدیم»، ماهنامه دادرسی، شماره۵۶، ۱۳۸۵ش.
- سعدی، حسینعلی، «درس خارج فقه استاد حسینعلی سعدی»، سایت مدرسه فقاهت، تاریخ بازدید:۱۴۰۴/۰۹/۰۹ش.
- سیستانی، سید علی، «سرقفلی»، سایت رسمی دفتر آیتالله سیستانی، تاریخ بازدید:۱۴۰۴/۰۹/۰۹ش.
- سیفیزیناب، غلامعلی، «سرقفلی در حقوق ایران»، کانون وکلا، شماره ۱۵۰ و ۱۵۱، ۱۳۶۹ش.
- شیری، محسن، «سرقفلی تحلیل ماهیت و احکام آن در فقه امامیه و نظام حقوقی ایران»، فصلنامه رسائل، دوره ۲، شماره ۳، شماره پیاپی ۳، ۱۳۹۴ش.
- طاهری سرتشنیزی، مریم، «گذری بر مالکیت اموال غیرمادی غیرفکری در حقوق ایران»، فصلنامه تمدن حقوقی، دوره ۶، شماره ۱۴، ۱۴۰۲ش.
- عباسی داکانی، خسرو، «بررسی و مقایسه حق سرقفلی با حق کسب یا پیشه یا تجارت»، ماهنامه کانون، شماره ۱۱۲ زمستان ۱۳۸۹ش.
- عبدیپورفرد، ابراهیم، «رویکردی تحلیلی به ماهیت حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی»، فصلنامه فقه و حقوق،شماره ۶، پاییز ۱۳۸۴ش.
- علوی گرگانی، محمدعلی، توضیح المسائل، قم، نشر دفتر آیتالله علوی گرگانی، ۱۳۸۷ش.
- علینوری، علیرضا، کلیات فقه اسلامی، قم, ياقوت، ۱۳۸۳ش.
- «قانون روابط موجر و مستاجر»، سایت مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی، تاریخ بازدید:۱۴۰۴/۱۰/۰۳ش.
- کشاورز، بهمن، بررسی تحلیلی قانون جدید روابط موجر و مستاجر، تهران، کشاورز، ۱۳۸۴ش.
- مطهری، مرتضی، مقدمهای بر اقتصاد تطبیقی، تهران، صدرا، ۱۴۰۱ش.
- مکارم شیرازی، ناصر، «شرایط سرقفلی»، سایت دفتر آیتالله مکارم شیرازی، تاریخ بازدید:۱۴۰۴/۰۹/۰۹ش.
- مکارم شیرازی، ناصر، «حدود اختیارات مالک در سرقفلی»، سایت دفتر آیتالله مکارم شیرازی، تاریخ بازدید:۱۴۰۴/۱۰/۰۳ش.
- مکارم شیرازی، ناصر، «حکم مطالبهی حق کسب و پیشه»، سایت دفتر آیتالله مکارم شیرازی، تاریخ بازدید:۱۴۰۴/۰۹/۰۹ش.
- ملکزاده، فهیمه، «سرقفلی حق کسب و پیشه با رویکردی به دیدگاه امام خمینی(س)»، فصلنامه متین، دوره ۱۷، شماره ۶۸، ۱۳۹۴ش.
- موسوی بجنوردی، سید محمد، «سرقفلی»، فصلنامه حقوقی دادگستری، شماره ۸، پاییز ۱۳۷۲ش.
- نوری همدانی، حسین، «سرقفلی»، پژوهش و حوزه، شماره ۸، ۱۳۸۰ش.
- وحید خراسانی، حسین، رساله توضیح المسائل، قم، نشر مدرسه امام محمد باقر(ع)، ۱۳۹۱ش.